حتماً شما هم در گوشه و کنار شهر ساختمان‌هایی را دیده‌اید که از ظاهرشان پیداست ده‌ها سال از عمرشان می‌گذرد. حتّی برخی از این ساختمان‌ها به قدری فرسوده شده‌اند که هر لحظه ممکن است روی سر ساکنانش خراب شود. یکی از مشکلاتی که گاهی محیط صمیمانه آپارتمان‌ها را بر هم می‌زند، اختلاف مالکان واحدهای یک ساختمان درباره نوسازی آن است.
دفتر حقوقی موکل، ارائه دهنده خدمات حقوقی، وکالت کلیه امور حقوقی توسط وکیل پایه یک دادگستری تهران
باید دانست که راهکار حلّ این مشکل مراجعه به شورای حل اختلاف است؛ به این ترتیب که فرد خواهان نوسازی ساختمان، باید دادخواست خود را مبنی بر «تمایل به نوسازی» به شورای حل اختلاف ارائه کند.
شورا نیز پس از بررسی، موضوع را برای رسیدگی تخصصی، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. به این ترتیب، پای کارشناسان به دعوای نوسازی باز می‌شود. در این زمان است که تشخیص نهایی فرسودگی ساختمان به سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری سپرده می‌شود. کارشناسان تشخیص می‌دهند که آیا عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است یا خیر. به عبارت دیگر، اگر کارشناسان تشخیص بدهند که ادامه زندگی در ساختمان خطر یا ضرر مالی و جانی به همراه دارد، با بازسازی آن موافقت می‌کنند. البته گاهی میان کارشناسان نیز بر سر نوسازی، اختلاف نظر ایجاد می‌شود. در این مواقع، قاضی رأی را بر اساس نظر اکثریت کارشناسان صادر می‌کند.
بنابراین، به نظر می‌رسد اگر مالکان یک ساختمان بر سر تجدید بنای آن دچار اختلاف شده‌اند، بهتر است هر چه زودتر بحث و جدل را کنار بگذارند و کار را به کارشناسان رسمی دادگستری بسپارند. مسلماً این بحث و جدل‌ها جز ایجاد کدورت میان همسایگان نتیجه دیگری ندارد.
نکته مهم دیگر در این باره این است که برابر قانون، مالکان می‌توانند کارشناسان را انتخاب کنند. اگر هم مالکان ساختمان برای انتخاب کارشناس تفاهم نداشته باشند، وزارت راه و شهرسازی، با درخواست مدیر یا هیأت‌مدیره، خودش به انتخاب کارشناس می‌پردازد و به این ترتیب، به همه دعواها پایان می‌دهد.
به یاد داشته باشید مدیر ساختمان نیز می‌تواند نماینده همه ساکنان برای اجرای طرح نوسازی باشد. پس سعی کنید فردی لایق و امین را برای مدیریت ساختمان‌تان انتخاب کنید.
حکم دادگاه، پایان بحث‌ها
نکته مهم در این باره این است که قانونی که اجازه تجدید بنای فرسوده را به موافقان می‌دهد، «قانون تملّک آپارتمان‌ها»ست. مادّه 13 این قانون مقرّر کرده است: «در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیّت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می‌ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند.»
حقوق مخالفان نوسازی
ساکنان مخالف نوسازی هم باید بدانند که قانون، حق آن‌ها را نادیده نگرفته است. در واقع، حتی اگر کارشناسان رسمی دادگستری حق را به موافقان تجدید بنا بدهند و رأی نوسازی ساختمان از سوی قاضی صادر شود، باز هم قانون برای مخالفان نوسازی حق و حقوقی قائل است. موافقان هم نمی‌توانند بدون تأمین مسکن یا محلّ زندگی برای ساکنان مخالف، نوسازی آپارتمان را آغاز کنند.
بنابراین، موافقان برای شروع نوسازی باید مسکنی متناسب با شأن همسایه‌های مخالف تهیّه و بعد از نقل مکان آن‌ها به خانه جدید، دست به کار نوسازی ساختمان شوند. با این حکم، قانون پیشاپیش به یک بهانه مخالفان پاسخ داده است، زیرا بعضی از مخالفان، نداشتن پول کافی برای اجاره مسکن تا پایان نوسازی را دلیل مخالفت‌شان اعلام می‌کنند. به این ترتیب، قانون علاوه بر توجه به حقوق آنان، این بهانه را نیز از دست‌شان گرفته است.
از سوی دیگر، مخالفان تجدید بنا هم نباید دلشان را به این امکان خوش کنند، چون همیشه وضع به همین منوال نیست و بعد از این‌که عملیات بازسازی به پایان برسد و سهم هر یک از واحدها (هم موافقان و هم مخالفان) و هزینه‌های بازسازی مشخص شود، سهم مالکان مخالف و مبلغی که برای اجاره مسکن برای آن‌ها پرداخت شده است، از ایشان پس گرفته می‌شود. اگر هم این افراد توانایی پرداخت بدهی‌شان را نداشته باشند، راهکاری قانونی موجود است: در چنین مواردی، ساکنان طلبکار می‌توانند حکم توقیف اموال بدهکار را بگیرند. برای پرداخت شدن بدهی و در صورت دریافت حکم توقیف اموال، همان ملکی که نوسازی شده است توقیف می‌شود تا ساکنان طلبکار بتوانند طلب خود را وصول کنند.
گاهی پس از انجام تمام اقدام‌های قانونی و تدابیری که قانون اندیشیده است، باز هم بعضی مخالفان تجدید بنا آپارتمان خود را ترک نمی‌کنند و بر نظر خود اصرار نابجا می‌ورزند. در اینجا، قانون از قوّه قهریّه استفاده می‌کند و این اختیار را به مدیر ساختمان می‌دهد که با مالک متخلّف برخورد کند. در این مواقع، با درخواست مدیر یا مدیران ساختمان، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل، دستور تخلیه آپارتمان این فرد را صادر می‌کند.
