قولنامه نوشته اى عادى و حاكى از توافق بر واقع ساختن عقدى در مورد معین بوده و ضمانت اجراى تخلف از آن، پرداخت مبلغى معین است. به بیان دیگر، قولنامه تعهد به فروش است و مانند سایر قراردادها که تعهدی را برای طرفین ایجاد می کند، در دادگاه معتبر است و طرفین باید مفاد آن را اجرا کنند.
قولنامه، عقد بیع نیست بلکه قراردادی است كه در هنگام انعقاد و تنظیم آن، طرفین تعادلی را میان تعهدات یكدیگر به وجود می آورند.
اگر شخصی در مورد مال غیرمنقولی كه توقیف شده است، ادعای حقی كند، در صورتی که مستند این مال، سند رسمی یا حكم دادگاه باشد، احتیاط این است كه از مال رفع توقیف شود اما اگر مستند دعوا، سند رسمی یا حكم دادگاه نباشد، مدعی می تواند به دادگاه مراجعه كند.
اگر استنباط از ماده ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت صحیح باشد، طبق این مواد، دادگاه به ادعای شاكی در مورد اینكه مال غیرمنقول او، به جای مال محكوم علیه توقیف شده است، رسیدگی می كند و اگر مالكیت را قبول كرد، رفع توقیف می كند و حكم به حقانیت می دهد.
مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احكام مدنی، موید قانون ثبت است یعنی زمانی كه كسی ادعای مالكیت می كند، اگر سند رسمی داشته باشد؛ دادگاه به آن ترتیب اثر می دهد و اگر سند عادی داشته باشد، به آن ترتیب اثر نمی دهد. بنابراین این مواد موید مقررات ثبتی هستند. از این جهت باید گفت نویسندگان قانون اجرای احكام مدنی دچار تناقض گویی نشده اند زیرا مواد قانون ثبت صریح تر از منطوق آن است و در آمره بودنش تردیدی وجود ندارد.همچنین در این زمینه رای وحدت رویه صادر شده است و دادگاه ها در این مورد با مشكلی روبه رو نیستند.
در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای دارند، به دلیل آماده نبودن کلیه شرایط، با یکدیگر در یک نوشته یا سند عادی توافق می کنند که ملک یا املاک معینی را با مبلغ مشخصی بفروشند یا بخرند، این تعهدنامه (وعده قرارداد یا پیش فروش قرارداد) قولنامه است.
عدم اجرای مفاد قولنامه
در اینجا پرسشی مطرح می شود، مبنی بر اینکه در صورت عدم اجرای مفاد قولنامه و عدم تنظیم سند رسمی توسط فروشنده چه اقدامی می توان انجام داد؟
به این پرسش، می توان این گونه پاسخ داد که در این صورت می توان با تنظیم دادخواست حقوقی، الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی به نام خریدار را از دادگاه درخواست کرد .
قبل از اقامه چنین دعوایی بهتر است خریدار، امتناع از حضور فروشنده در دفترخانه و آماده بودن خود را برای انتقال، به وسیله گرفتن گواهی عدم حضور در دفترخانه و پس از آن، با ارسال اظهارنامه ثابت کند.
یکی از نکاتی که در تنظیم قولنامه باید مورد توجه قرار داد، این است که شخص باید سند ملک را شخصاً ملاحظه کند تا از «در رهن و وثیقه نبودن ملک مورد نظر اطمینان خاطر حاصل کند و به وسیله کد رهگیری از عدم فروش و معامله آن با شخص دیگر مطلع شود.
همچنین ضروری است قولنامه در سه نسخه تنظیم شده و حتی الامکان از تنظیم قولنامه های دستی و بدون در نظر گرفتن شروط کافی پرهیز شود.
در قولنامه ای که در دفتر معاملات ملکی تنظیم می شود، علاوه بر امضای فروشنده و خریدار و نیز مهر و امضای صاحب بنگاه معاملات ملکی، دو نفر نیز به عنوان شاهد، ذیل قولنامه را امضا کنند.
وجه التزام در قرارداد
پرسش دیگری که در مورد قولنامه وجود دارد، این است که وجه التزام در قرارداد به چه معنا است و قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟
منظور از وجه التزام این است که هرگاه به علتی بیع قطعی انجام نشد، این مبلغ به عنوان جریمه، از فردی که عدم انجام معامله، مستند به عمل او است، اخذ شود و به طرف دیگر تعلق گیرد.
در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد بر انتقال رسمی ملک یا مورد معامله است که در قولنامه به یکی از روش های ذیل می تواند باشد:
۱- در قولنامه ذکر می شود در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع کند، فلان مبلغ را باید به طرف مقابل بپردازد.
در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می تواند با احراز عدم اجرای تعهد، وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند.
۲- حالت دیگری که در این خصوص وجود دارد، این است که در قولنامه به صورت جامع تر، طرفین توافق می کنند که در تاریخی معین، در دفترخانه حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هر یک در دفترخانه، طرف دیگر مکلف است مبلغی به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.
نکته مهمی که در این میان وجود دارد، این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می کند، باید خود تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد. به عنوان مثال، خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.
بیشتر درباره قولنامه و عقد بیع بدانید
آیا قولنامه های خرید و فروش ملک الزام آور هستند؟|دفتر حقوقی موکل
مبایعه نامه با قولنامه چه فرقی دارد؟|دفتر حقوقی موکل
نکاتی کاربردی برای تنظیم قولنامه و مبایعهنامه| دفتر حقوقی موکل
الزام به تحویل مبیع به استناد سند عادی در محاکم
