امروزه به منظور سامان بخشی به سیمای شهر، ملاحظاتی از قبیل اصول معماری، فنی و بهداشتی در احداث بنا در هر محلی تابع یك سلسله ضوابط و قواعدی است كه الزاماً باید رعایت شود لذا دانستن قوانین مربوط به ساخت و سازها در ارتباط با افرادی كه قصد تغییر در بنای مسكونی یا تجاری خود دارند، یكی از ضرورت هایی است كه از طرح پرونده های وقت گیر و پرهزینه دادگستری میكاهد. به طور مثال باید دانست در هنگام صدور پروانه جهت ساختمان جدید باید در طرح ساختمانی یا تغییرات آن حداقل تعداد محل های پاركینگ، بر اساس معیارهای مشخص شده در ضوابط مربوطه پیش بینی شده باشد همچنین اگر سازه از لحاظ فنی قابل تحكیم و مقاوم سازی نباشد یا ذی نفع در زمان تعیین شده نسبت به مقاوم سازی اقدام نكند، حكم مقتضی نسبت به قلع بنا صادر می شود و به اجرا گذاشته خواهد شد.
دفتر حقوقی موکل، ارائه دهنده خدمات حقوقی توسط وکلای پایه یک دادگستری در سراسر ایران
جزییات این ضوابط و مقررات در سایت شهرداری هر استان قابل دسترسی است زیرا برخی از ضوابط بسته به وضعیت هر استان به تناسب شرایط بومی یا حتی نواحی مختلف یك شهر، متفاوت است.
در شرایط كنونی با پیچیده شدن مسایل شهری، تنوع و كثرت نیازها و احتیاجات نمی توان شهرها را به حال خود رها كرد تا بدون اتكا به طرح های جامع، هادی و تفصیلی شكل گیرند. از این رو رعایت طرح های شهری در ساخت و سازها به عنوان یكی از بنیادی ترین ابزار شكل دهی شهرها براساس نظم و برنامه از پیش تعیین شده ضروری است. به گزارش روابط عمومی معاونت فرهنگی قوه قضاییه، در این ارتباط طرح جامع شهری با هدف مشخص كردن جهت های توسعه و تدوین برنامه شهری و نیز تأمین نیازمندی های آن بر مبنای پیش بینی ها و اهداف توسعه شهری، تهیه می شود. به علاوه طرح هادی شهری عبارت از طرحی است كه در آن جهت گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمین های شهری برای عملكردهای مختلف استفاده می شود. طرح تفصیلی نیز كه رعایت آن الزامی است، عبارت از طرحی است كه بر اساس معیارها و ضوابط كلی طرح جامع شهر؛ نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یك از آنها، وضع دقیق و تفصیلی شبكه عبور و مرور، میزان تراكم جمعیت و تراكم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشكلات شهری و موقعیت كلیه عوامل مختلف شهری در آن، تعیین شده و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالكیت بر اساس مدارك ثبتی تهیه و تنظیم می شود.
موارد تخلفات ساختمانی
تخلفات ساختمانی به معنای نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث ساختمان بوده و ابهام در قوانین و مقررات ناظر بر ساخت و ساز از جمله علل تخلف ساختمانی است. مبنا و مستند رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده صد قانون شهرداری ها و تبصره های یازده گانه آن و در خارج از حریم مصوب شهرها، كمیسیون بند ۳ تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداری ها است.
در این ارتباط به هرگونه ساخت و سازی كه فاقد مجوز كتبی از مرجع صدور پروانه باشد بنای فاقد پروانه گفته می شود. حتی اگر مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض نیز توسط مؤدی انجام شده اما مبادرت به اخذ پروانه نكرده باشد و شروع به احداث ساختمان خود كند، باز هم می توان آن را ساخت و ساز بدون پروانه به شمار آورد.
حسب قانون چنانچه پلاكی فاقد پلاك ثبتی بوده و در آن ملك اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده باشد، نداشتن سند مالكیت مانع رسیدگی و طرح موضوع در كمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نخواهد بود.
در مورد ساخت اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی و در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملك از نظر مكانی، كمیسیون شهرداری می تواند به جای حكم تخریب، سازنده را موظف به پرداخت جریمه ای كند كه متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد. (كه در تعیین قیمت اعیانی آن تاثیرگذار است)
بدیهی است در فرضی كه ذی نفع از پرداخت جریمه خودداری كند، مرجع صدور مكلف است مجدداً پرونده را به كمیسیون مذكور ارجاع و صدور رأی تخریب را تقاضا كند. كمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد كرد.
از طرفی دیگر، هر نوع احداث بنا مغایر با كاربری تعیین شده برای زمین به عنوان تغییر كاربری محاسبه می شود و قابل طرح در كمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است.
لازم است اشاره شود، تخلف تراكم اضافی اصولاً تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً از ضوابط فنی یا بهداشتی قابل رسیدگی است. مرجع صدور پروانه بعد از اخذ جریمه باید گواهی پایان ساخت را صادر كند.
در هر مورد كه مرجع صدور پروانه، حكم صادره درباره جریمه را به اجرا بگذارد، احداث بنای مازاد كه قبل از آن غیرمجاز محسوب می شد، مجاز شناخته می شود اما نكته مهم این است كه اعتبار رأی بقای جریمه كمیسیون بر تراكم اضافه تنها تا زمانی است كه آن ساختمان پابرجا است و در صورت تخریب و تجدید بنا، استناد به رأی صادرشده برای استفاده از تراكم مازاد در ساخت مجدد به هیچ وجه قابل قبول نخواهد بود.
چگونگی تعبیه پاركینگ در مجتمع های آپارتمانی
تأمین و احداث تمامی پاركینگ های مورد نیاز طبق ضوابط مصوب كمیسیون ماده ۵ شهر تهران تعیین شده در پروانه های ساختمانی هر یك از كاربری ها، برای تمامی ساختمان ها و در همه پهنه ها الزامی است و صدور هر گونه عدم خلاف یا گواهی پایان كار، منوط به تأمین كلیه پاركینگ های مورد نیاز مذكور، در همان ساختمان یا در پاركینگ های مشاعی با فاصله حداكثر ۲۵۰ متر خواهد بود اما در این خصوص، تفكیك پاركینگ ها در مجتمع های آپارتمانی با رعایت كلیه حقوق مالكان و خریداران بدون اشكال و موانع بعدی صورت می گیرد. در واقع، این اقدام در مورد تفكیك اعیان مطلوبیت بیشتری یافته و صورت مجلس تفكیكی با رعایت همه جوانب قانون تنظیم می شود.
به این ترتیب در صورت مجالس تفكیكی همواره تعداد پاركینگ ها در قسمت مفروزات با مساحت، حدود و شماره قطعه تعیین می شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس پاركینگ متعلق به آپارتمان را با شماره، مساحت و حدود دقیقاً در سند قید خواهند كرد.
بنابراین چون پاركینگ ها جزو مفروزات ساختمان ها هستند، جای اعتراض برای كسانی كه پاركینگ نداشته باشند باقی نمی گذارد. مطلبی كه باید مورد توجه قرار گیرد و به واحدهای ثبتی مربوط می شود، این است كه در تنظیم صورت مجلس تفكیكی برای تعاریف حدود آپارتمان و مفروزات، دیگر ابعاد ذكر نمی شود و عدم ذكر ابعاد در مفروزاتی كه در یك طبقه قرار گرفته باشند، مثل انباری ها و پاركینگ ها و بعضاً موقعیت مكانی چند واحد مفروز انباری یا پاركینگ یا انباری به راحتی مقدور نخواهد بود.
به عنوان مثال، چند واحد پاركینگ حدود چهارگانه خود را به محوطه مشاعی محدود می دارند كه فقط ملاحظه نقشه، شماره آنها را مشخص خواهد كرد لذا نقشه برداران و نماینده ثبت باید به این نكته توجه كنند كه ذكر حدود پاركینگ ها و انباری های مفروز باید به ترتیبی باشد كه با تعریف یك یا دو حد، موقعیت مكانی آنها معلوم شود و از تعاریف بسیار مختصر كه چند پاركینگ یا انباری را شبیه به هم معرفی می كند، پرهیز كنند تا موجبات اشكال بعدی را فراهم نیاورد.
لازم به یادآوری است، با انتقال قطعات آپارتمانی در صورت وجود انباری و پاركینگ یا یكی از آنها، دفترخانه اسناد رسمی تعلق آن را به آپارتمان در سند انتقال صراحتاً قید و اعلام می كند كه خریدار با مراجعه به واحد ثبتی، سند مالكیت آپارتمان و ملحقات آن را كه انباری یا پاركینگ یا احتمالاً چند انباری و یا چند پاركینگ باشد در یك جلد سند مالكیت دریافت می دارد.
بدین ترتیب در حال حاضر، انباری و پاركینگ یا انباری ها و پاركینگ های متعلق به آپارتمان مشخص می شود و معمولاً در صورت مجلس تفكیكی قید می شود انباری ها و پاركینگ ها به تنهایی قابل انتقال نیست.
در اینجا این پرسش مطرح می شود كه آیا بعد از صدور اسناد مالكیت قطعات و اختصاص یافتن انباری ها و پاركینگ ها به قطعات آپارتمانی، مالك آن می تواند انباری یا پاركینگ را به غیر انتقال دهد؟ یا به عكس مالك می تواند فقط آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباری یا پاركینگ متعلق به آپارتمان را برای خود باقی بگذارد؟
در پاسخ باید گفت هرچند انباری ها و پاركینگ ها به صورت مفروز بوده و حدود برای آنها مشخص شده است اما مستقل تام نیستند و جزو ملحقات مجموعه ساختمانی مورد تفكیك محسوب می شوند و انتقال آنها به اشخاص غیر یعنی افرادی كه در مجموعه مالكیتی ندارند، ممكن نیست یا اگر انتقال به نحوی صورت پذیرد كه انباری یا پاركینگ یا فقط آن دو در ید مالك آن باقی باشد صحیح نیست.
اما انتقال واحدهای انباری و پاركینگ بعد از صدور اسناد مالكیت به اشخاصی كه در مجموعه مورد تفكیك مالكیت دارند بلامانع است.
واحدهای ثبتی می توانند پس از انجام معامله و اخذ مدارك انتقال رسمی با توضیح لازم در سوابق ثبتی و پیش نویس سند مالكیت، قطعه یا قطعات خریداری جدید را به واحد آپارتمانی مورد مالكیت قبلی خریدار ملحق كنند.