علائم تجاری

قرارداد اجاره به شرط تملیک صراحت قانونی می خواهد|دفتر حقوقی موکل

اجاره به شرط تملیک، عقدی است که در آن، مستاجر، در طول مدت اجاره، مالک منافع و در پایان مدت اجاره، به شرط عمل به تعهدات، مالک عین مورد معامله می شود. در مورد سابقه تاریخی اجاره به شرط تملیک در حقوق ایران اطلاعات خاصی در دست نیست و امروزه آنچه تحت عنوان لیزینگ برای واگذاری ماشین آلات مختلف و به ویژه وسایل نقلیه شهرت یافته، با این قرارداد انجام می شود. در خصوص این عقد و شرایط آن دکتر «مجتبی قاسمی ، وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه با روزنامه «حمایت گفت وگو کرده است.

 

 

دفتر حقوقی موکل، ارائه دهنده خدمات حقوقی توسط وکلای پایه یک دادگستری 

قاسمی در خصوص ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک عنوان کرد: ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک، همان گونه که در آیین نامه اجرایی عملیات بانکی بدون ربا و در تعریف آن، ذکرشده، اجاره است. منتها اجاره ای که دارای شرط ضمن عقد تملیک به صورت شرط نتیجه است. چراکه اگر این عقد را بیع در نظر بگیریم، در بیع معلق، مالکیت، پس از حصول معلق علیه، منتقل می شود، بنابراین، تصرف مستأجر در مورد اجاره، در بازه زمانی بین انعقاد عقد و پرداخت آخرین قسط، فاقد توجیه حقوقی است. در بیع اقساطی نیز، تملیک، بلافاصله پس از انعقاد عقد، محقق می شود، بنابراین، با اجاره به شرط تملیک که انتقال مالکیت را منوط به اتمام مدت اجاره و ایفای تعهدات مستأجر، کرده، دارای تعارض اساسی است.

وی افزود: اصطلاح عقد اجاره به شرط تملیک، در قانون عملیات بانکی بدون ریا و آیین نامه اجرای آن و همچنین آیین نامه موقت اجرایی اجاره به شرط تملیک و آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی، صراحتاً موردقبول قانون گذار واقع شده است. لذا می توان ادعا کرد که این عقد، یکی از عقود معین نوظهور در سیستم حقوقی ما بوده و ماهیت مستقلی از عقود اجاره و بیع دارد. ولی چون در هیچ کدام از مقررات فوق الذکر، در مورد احکام کامل آن، مقرره ای وجود ندارد و قانون مدنی نیز، در مورد آن ساکت است، بهتر است تا زمان تصویب قانون مربوطه، با تطبیق این عقد با یک یا هر دو عقد بیع و اجاره، احکام مربوطه، استخراج و مورد بهره برداری قرار بگیرد.
این کارشناس حقوقی همچنین در مورد ماهیت حقوقی عقد اجاره به شرط تملیک یادآور شد: در این مورد نظرات مختلفی وجود دارد. ازجمله این که می توان گفت که این عقد، عقدی است نامعین (بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی) که در قالب عقود معین نمی گنجد یا عقد معین نوظهوری است مختلط از عقود اجاره و بیع و یا عقدی است منطبق بر یکی از عقود بیع یا اجاره.


قاسمی گفت: اجاره به شرط تملیک، حسب نوع اراده طرفین، ممکن است به صور ذیل، منعقد شود. اول اینکه اجاره به شرط تملیک به صورت شرط نتیجه منعقد شود. در این صورت، ماهیت عقد، اجاره بوده و تملیک، به محض اتمام مدت اجاره و به شرط عمل به تعهدات توسط مستأجر، بدون نیاز به اراده ثانوی طرفین، محقق می شود. دیگر اینکه اجاره به شرط تملیک به صورت شرط فعل منعقد شود. در این صورت، ماهیت عقد منعقده، اجاره بوده و تملیک، بعد از اتمام مدت اجاره و بااراده ثانوی طرفین، واقع می شود.
وی افزود: همین طور اجاره با وعده یک طرفه بیع منعقد شود. در این صورت، ماهیت عقد منعقده، اجاره بوده و به دلیل این که موجر همزمان با انعقاد عقد اجاره، ایجاب بیع را نیز انشا نموده، مستأجر، دارای حق تملک عین مستاجره بوده که با قبول وی، تملیک واقع می شود. همچنین اجاره با وعده دوطرفه بیع قابل انعقاد است. در این صورت، ماهیت عقد منعقده، اجاره بوده و پس از اتمام مدت اجاره و ایفای تعهدات توسط مستأجر، طرفین ملزم به انشای ایجاب و قبول، جهت انتقال مالکیت مورد اجاره می شوند.


این حقوقدان اضافه کرد: یا اینکه اجاره به شرط تملیک به صورت بیع معلق منعقد شود. در این صورت، ماهیت عقد منعقده، بیعی بوده که معلق به ایفای تعهدات مستأجر است. بدین شکل که به محض حصول معلق علیه، یعنی اتمام مدت اجاره و عمل به تعهدات توسط مستأجر، تملیک واقع می شود. همچنین اجاره به شرط تملیک به صورت بیع با شرط فاسخ معلق نیز قابل انعقاد است. در این صورت، ماهیت عقد منعقده، بیع است. بدین شکل که به محض انعقاد عقد، تملیک واقع می گردد، منتها در صورت عدم ایفای تعهدات توسط مستأجر، عقد واقع شده، منفسخ می شود.


وی از دیگر صور انعقاد اجاره به شرط تملیک را به صورت اجاره به شرط تملیک به عنوان عقدی مختلط از اجاره و بیع عنوان کرد و گفت: در این صورت، عقد واقع شده، عقدی است مستقل از عقود بیع و اجاره. بدین صورت که ابتدا عقد اجاره، واقع و مستأجر، مالک منافع عین مستاجره می شود. منتها پس از اتمام مدت اجاره و در صورت ایفای تعهدات توسط وی، یکی از اقسام عقد بیع، به صورت فوق الذکر، محقق می شود.
قاسمی در خصوص شرط نتیجه در اجاره به شرط تملیک نیز عنوان کرد: در اجاره به شرط تملیک، اگر شرط تملیک، به صورت شرط نتیجه باشد، به محض اتمام مدت اجاره و پرداخت آخرین قسط مال الاجاره، مالکیت، بدون نیاز به عمل دیگری، به مستأجر، منتقل می شود.


وی تفاوت اجاره به شرط تملیک با بیع اقساطی را این گونه عنوان کرد: در اجاره به شرط تملیک تا اتمام مدت اجاره و ایفای تعهدات مستأجر، تملیک، واقع نمی شود. ولی در بیع اقساطی، به محض وقوع بیع، مالکیت عین، به خریدار، منتقل می شود.
این کارشناس حقوقی همچنین در خصوص حقوق موجر در قرارداد اجاره به شرط تملیک عنوان کرد: موجر حق دارد اقساط مال الاجاره را در سررسید مطالبه نماید. همچنین در صورت عدم ایفای تعهد توسط مستأجر، مختار است نسبت به فسخ معامله و استرداد عین مستاجره، اقدام نماید. پس از فسخ قرارداد، تقاضای تخلیه مورد اجاره نیز، در حیطه حقوق موجر قرار دارد.


وی همچنین در خصوص تکالیف موجر در قرارداد اجاره به شرط تملیک نیز یادآور شد: موجر مکلف است عین مستاجره را به صورت سالم و بدون عیب و نقص، تسلیم مستأجر نماید. همچنین موظف است تعمیرات لازم جهت امکان انتفاع از عین مستاجره را با انجام برساند. مضافاً این که موجر مکلف است در صورت توقیف بودن ملک، نسبت به رفع توقیف آن، اقدام نماید.


قاسمی همچنین دو حالت را همزمان با انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک متصور دانست: یک اینکه مستأجر به تعهدات خویش عمل کرده که در این صورت، عین مستاجره به مالکیت وی درمی آید یا مستأجر از ایفای تعهدات خویش، استنکاف کرده که موجب استرداد عین مستاجره از جانب موجر می شود. حالت دیگر انقضای قرارداد، فسخ یا انفساخ یا اقاله عقد توسط موجر، مستأجر یا هر دو است.
وی همچنین در خاتمه پیشنهاد کرد: با عنایت به کثرت استعمال اجاره به شرط تملیک از یکسو و اختلافات مذکور پیرامون ماهیت و آثار آن از سوی دیگر؛ جهت تنویر امر و ایجاد وحدت رویه و جلوگیری از تشتت آرا، این مهم در قالب مقرره ای توسط قانون گذار تبیین و در منطوق مواد قانونی به نحو مقتضی داخل شود..

 منبع

   جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید با وکلای دفتر حقوقی موکل ارتباط برقرار نمایید.

 

 بیشتر بدانید

رضایت صاحب ‌ملک برای انتقال سرقفلی ضروری است|دفتر حقوقی موکل
پرداخت شارژ آپارتمان وظیفه کیست؟|دفتر حقوقی موکل
آیا می توان ملک اجاره ای را دوباره اجاره داد؟ |دفتر حقوقی موکل
مجازات سرقت و انواع آن |دفتر حقوقی موکل

 

 

 

 

 

لینک دین
تلگرام
اینستاگرام
الووکیل

ورود اعضا

برای دریافت خدمات حقوقی ثبت نام کنید