قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر و قانون تملک آپارتمان‌ها به طور کلی انجام تعمیرات اساسی و ضروری در ملک و ساختمان را بر عهده مالک یا همان موجر می‌دانند؛ اما در تعیین مصداق اینکه چه تعمیرات ضروری است و چه تعمیراتی ضروری نیست، ممکن است بین مالک و مستأجر اختلافاتی حادث شود.
دفتر حقوقی موکل، ارائه دهنده خدمات حقوقی، وکالت کلیه امور حقوقی توسط وکیل پایه یک دادگستری تهران
برای حل این موضوع باید نخست هدف از عقد اجاره مشخص شود که به اعتقاد کارشناسان هدف این است که موجر منفعت مورد اجاره یا به عبارت دقیق‌تر حق مالکیتی را که بر منافع عین مستأجره دارد در مدت معینی و در برابر عوض مشخصی به مستأجر تملیک و تسلیم کند.
برای فهم بهتر موضوع، باید دانست که عقد اجاره جزو عقود لازم است؛ به این معنا که هیچ یک از موجر و مستأجر قبل از پایان مدت اجاره نمی‌تواند عقد اجاره را فسخ کند؛ بنابراین، اگر شخصی خانه‌ای را یک سال اجاره کرده باشد، موجر نمی‌تواند مثلا پس از پنج ماه تقاضای تخلیه کند مگر با ذکر شرایطی که مورد توافق طرفین در هنگام قرار داد شده است.
البته این حکم در مورد طرف مقابل هم صدق می‌کند؛ یعنی مستأجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره، عقد را منحل کند.
در این میان، شاید مشکلی برای شی‌ء یا ملک اجاره داده شده به وجود آید که باید به حقوق و وظایف موجر و مستأجر در این مورد کامل آشنایی داشت تا موجب به وجود آمدن اختلافی نشود و در مدتی که ساختمان موردنظر به اجاره فرد دیگری درآمده، ممکن است ملک مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی یا جزیی داشته باشد که این تعمیرات برای بقای ملک لازم و ضروری تلقی شود.
تعمیرات اساسی مکان استیجاری یعنی تعمیراتی که مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده نصب‌شده در آن باشد، مانند باز کردن پنجره و نورگیر، در و دیوار ساختمان یا نصب دروازه برقی برای پارکینگ، نصب دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه یا آسانسور و تعویض سیم‌کشی ساختمان بر عهده موجر و صاحب ساختمان است.
تعمیرات جزیی مانند تعمیر قفل ورودی یا تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره است، مانند نصب توری در و پنجره بر عهده مستأجر است، البته این موضوع تا زمانی است که دو طرف بر خلاف آن با یکدیگر توافق نکرده یا نکنند، زیرا موجر یا مستأجر می‌توانند با توافق یکدیگر، هر کدام از این وظایف را بر عهده بگیرند.
درباره اینکه اگر موجر کار تعمیرات را انجام نداد، باید گفت برای این کار مستأجر باید مطابق قانون اقدام کند یعنی به دادگاه (یا شورای حل اختلاف) مراجعه کند و اگر موجر تعمیرات مورد نظر را که از سوی دادگاه مقرر شده است، در مهلت مقرر انجام نداد، مستأجر می‌تواند با اجازه مقام قضایی، تعمیرات لازم را به اندازه معمول و متعارف انجام دهد و این عمل باید با نظارت دادگاه (مأمور اجرا) صورت گیرد، البته مستأجر علاوه بر این حق، اجازه دارد که به جای تعمیر ساختمان از حق فسخ خود استفاده کند.
همچنین طبق ماده 486 قانون مدنی، تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، بر عهده مالک است، مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است.
لذا مستأجر با اجازه و نظارت دادگاه (یا شورای حل اختلاف) تعمیرات ضروری را انجام خواهد داد و مخارج آن حداکثر تا معادل 6 ماه اجاره‌بها به حساب موجر محاسبه می‌شود و از اجاره‌بها کسر خواهد شد.
در خصوص مانع شدن مستأجر از انجام تعمیرات اساسی هم باید گفت، در مواردی که انجام تعمیرات ضرورت داشته باشد، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت از حق ملزم می‌کند.
