الزام به تحویل مبیع به استناد سند عادی در محاکم
از جمله اختلافاتی که معمولا در روابط معاملاتی افراد نمود پیدا میکند، تخلف فروشنده ی مال غیر منقول از تحویل و تسلیم مبیع میباشد.
بسیار اتفاق افتاده که فروشنده ای خانه یا زمین خود را فروخته و علیرغم اینکه تعهد نموده مبیع را در اجل معینی تحویل و تسلیم خریدار نماید ، از این تکلیف سر باز زده و خریدار را با مشکلات جدی مواجه میسازد. این امر علی الخصوص در مواقعی که در فاصله ی وقوع معامله تا تحویل و تنظیم سند رسمی ارزش مبیع سیر صعودی به خود میگیرد بیشتر به چشم میخورد. فروشنده طمعکار به تصور اینکه ملک خود را به بهای بیشتری خواهد فروخت، از انجام تعهدات خود استنکاف میورزد. اما از سوی دیگر، خریدار نیز به راحتی با این تخلف فروشنده کنار نخواهد آمد. و بمنظور جلوگیری از تضییع حقوق خود را ه محکمه را در پیش گرفته و مبادرت به طرح دعوی «الزام به تحویل مبیع» خواهد نمود.
امروزه دعاوی راجع به املاک، قسمت عمده ای از پرونده های مطروحه در محاکم را تشکیل میدهد. و به جرات میتوان اذعان داشت که، این دعاوی در زمره ی دعاوی حقوقی مهم و با ارزش هستند که رسیدگی به آنها نیز دارای پیچیدگیهای خاص بوده و تسلط کامل ارباب فن را میطلبد.. از سوی دیگر همین پیچیدگیها موجب بروز اختلاف سلیقه هایی در امر رسیدگی و نهایتاٌ نیز صدور آراء متهافت و متناقض میگردد. بطوریکه گاه اتفاق می افتد که قضات محاکم از موضوع واحدی، تفاسیر مختلف را بعمل آورده و به انشاء آراء مختلف نیز مبادرت نموده اند. هر چند تاسیسی بنام «وحدت رویه ی قضایی» به منظور جلوگیری از بروز چنین اختلافاتی است. اما گاهی اوقات ، اظهار نظر از سوی هیئت عمومی دیوانعالی کشور به منظور ایجاد وحدت رویه ی قضایی ، خود مستلزم گذشت وقت بسیاری است. به همین جهت، پرونده های در حال رسیدگی نیز ، از تشتت و ناهماهنگی قضایی مصون نیستند. علاوه بر آن کم نیستند دادرسانی که به علت کثرت پرونده های وارده، فرصت کافی برای اطلاع از قوانین جدید و رویه های قضایی را در بدو تصویب، ندارند. و این خطری است که همواره مراجعین به دادگستری را تهدید نموده و ذیحق را در رسیدن به نتیجه ی مطلوب ناکام میگذارد.
از جمله دعاوی که رسیدگی به آن در محاکم حقوقی، هنوز هم با تردیدهایی روبروست دعوی «الزام به تحویل ملک» است. این تردیدها ناشی از اختلاف نظر حقوقدانان در خصوص اعتبار دادن به اسناد عادی تنظیمی توسط متبایعین اموال غیر منقول (املاک) است. و محاکم هنوز هم در این مورد به صدور آراء متهافت میپردازند. در موارد بسیاری دیده شده که خریدار مال غیر منقول، به استناد مبایعه نامه ی عادی و به علت تخلف فروشنده اش از تحویل مبیع، مبادرت به طرح دعوی نموده و دادخواهی مینماید، اما غافل از اینکه تعیین شعبه ی رسیدگی کننده، و عقیده ی حقوقی دادرس شعبه در تعین سرنوشت پرونده ی وی دارای نقش بسیاری است . چه اینکه، ورود دادخواست وی به سه شعبه ی متفاوت، ممکن است صدور آراء مختلف را در پی داشته باشد. چون اصولاٌ محاکم ما در برخود با چنین پرونده هایی سه موضع مختلف دارند:
دسته ی اول:
برخی از محاکم به استناد مواد 10، 219، 220، 338، 339،362و... از قانون مدنی و ضمن اعتبار دادن به سند عادی، ایضاٌ بیع واقعه، فروشنده را ملزم به تحویل و تسلیم مبیع مینمایند
ماده10 ق.م: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانیکه آنرا منعقد نموده اند در صورتیکه مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»
ماده219 ق.م: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.»
ماده220ق.م: «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.»
ماده338ق.م: «بیع عبارتست از تملیک عین به عوض معلوم.»
ماده339ق.م: «پس از توافق بایع ومشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود. ممکن است بیع به دادو ستد نیز واقع شود.»
ماده 362ق.م: «آثار بیعی که صحیحاٌ واقع شده باشد از قرار ذیل است : 1- به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود. 2- عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد. 3- عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید. 4- عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم میکند.» عمده استدلال این دسته از محاکم اینست که عقد بیع راساخته و پرداخته ی اراده طرفین دانسته و پس از وقوع ، مستلزم ترتب آثار میدانند. و طرح دعوی الزام به تحویل مبیع از سوی خریدار را درصورتیکه سایر شرایط آن موجود باشد، امری جایز شمرده و نهایتاٌ فروشنده را ملزم به تحویل مبیع مینمایند.
