علائم تجاری

نکاتی که موجر و مستأجر باید درباره عقد اجاره بدانند!|دفتر حقوقی موکل

اجاره عقدی است که به موجب آن، یک طرف منفعت عین یا نیروی کار خود را در ازای اخذ اجرت معامله می کند. مورد اجاره ممکن است اشیا، حیوان یا نیروی انسان باشد. اجاره یکی از مهم ترین عقود معین است. ماده ۴۶۶ قانون مدنی در تعریف اجاره می گوید: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود.

 

 

دفتر حقوقی موکل، ارائه دهنده خدمات حقوقی توسط وکلای پایه یک دادگستری در سراسر ایران

اجاره عقدی است که به موجب آن، یک طرف منفعت عین یا نیروی کار خود را در ازای اخذ اجرت معامله می کند. مورد اجاره ممکن است اشیا، حیوان یا نیروی انسان باشد. اجاره یکی از مهم ترین عقود معین است. ماده ۴۶۶ قانون مدنی در تعریف اجاره می گوید: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود.

در این تعریف به معوض بودن اجاره اشاره نشده است، ولی باید دانست که تملیک منافع رایگان نیست. مستأجر نیز در برابر موجر متعهد است که مالی به او بپردازد. به طور کلی می توان گفت: اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر در برابر مالی که به موجر می پردازد، برای مدت معین مالک منافع عین مستأجره می شود. برای عقد اجاره دو اثر مهم ذکر شده که عبارت اند از: لزوم، تملیک منفعت و عوض، موجر و مستأجر تکالیفی

الف) لزوم عقد

عقد اجاره لازم است و بین طرفین و قائم مقام قانونی آن ها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود، بنابراین اجاره مانند عقود جایز به فوت یا جنون موجر یا مستأجر منحل نمی گردد. (ماده ۴۹۷ ق. م.)

با توجه به این که عقد اجاره لازم است، تا زمانی که مدت آن پایان نیافته است، اصولا نه موجر حق دارد تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد اجاره را فسخ کند؛ بنابراین اگر مستأجری برای یک سال خانه ای را اجاره کند و پس از شش ماه آن را رها سازد، هر گاه موجر راضی به انحلال اجاره نباشد، باید اجاره را تا پایان یک سال بپردازد. انحلال اجاره در این مدت تنها در مواردی ممکن است که قانون به یکی از دو طرف حق فسخ دهد، یا مالک و مستأجر در انحلال اجاره با هم توافق کنند؛ یعنی اجاره را اقاله نمایند. از آثار مهم لزوم عقد این است که به فوت یا حجر موجر و مستأجر باطل نمی شود. (ماده ۴۷۹ ق. م.)

استثنا از قاعده عدم انحلال عقد به موجب فوت

در ماده ۴۹۷ ق. م. دو مورد از قاعده بقای اجاره در صورت مرگ یکی از دو طرف استثنا شده است و هیچ یک با لزوم عقد اجاره منافات ندارد.

۱- در صورتی که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است، که در این حالت اجاره به فوت موجر باطل می شود.

۲- در صورتی که شرط مباشرت مستأجر شده باشد، که فوت او از موارد انحلال اجاره است.

در مورد استثنای نخست باید دانست که مستأجر نمی تواند، به مدت عمر مالک منافع شود، چون مدت اجاره باید معین باشد. بنابراین، مستأجر هیچ گاه مصداق کسی قرار نمی گیرد که برای مدت عمر مالک منافع شده و آن را برای مدتی اجاره داده است. در صورتی فرض ماده ۴۹۷ امکان دارد که، مالکی به رایگان منافع مال خود را به مدت عمر به دیگری بدهد، یا عین مال را منتقل سازد و منافع را تا زمانی که زنده است برای خود نگه دارد و آن گاه چنین مالک منفعتی عین را اجاره دهد؛ و درباره استثنای دوم باید افزود که مقصود از شرط مباشرت مستأجر موردی است که مباشرت قید انتفاع باشد، یعنی منفعت به طور مطلق به مستأجر تملیک نشود و مقید به انتفاع شخص او گردد. در جایی که انتقال منفعت بدون قید انجام شده، لیکن مستأجر تعهد کرده است که تنها خود از عین مورد اجاره استفاده کند، فوت مستأجر باعث بطلان اجاره نمی شود. در این فرض موجر می تواند به این علت که انجام شرط ممتنع شده است اجاره را فسخ کند.

ب) تملیک منفعت و عوض

عقد اجاره در زمره عقود تملیکی است، یعنی اگر مورد آن عین معین باشد تمام منفعت از آن مستأجر می شود و او می تواند به عنوان مالک در آن تصرف کند. ولی در صورتی که عین مستأجره کلی باشد عقد اجاره عهدی است، زیرا با مشخص نبودن عین، منفعت آن هم مشخص نیست تا بتوان تصور انتقال مالکیت آن را به مستأجر نمود. همچنین در اثر عقد اجاره تمام عوض نیز به ملکیت موجر در می آید و او می تواند آن را یکجا مطالبه کند. منتها، چون مالکیت قطعی موجر منوط بر این است که مستأجر بتواند از همه منافعی که انتقال گرفته است استفاده کند، هر گاه در خلال اجاره منافع از بین برود و مستأجر نتواند استفاده مطلوب را از آن ببرد، حق دارد اجاره هایی را که برای زمان آینده پرداخته است پس بگیرد. در ملکیت مستأجر نسبت به منفعت فرقی نمی کند که مدت اجاره متصل به عقد باشد یا منفصل از آن، بنابراین کسی که خانه را از شش ماه پس از انعقاد اجاره برای یک سال اجاره میکند بلافاصله پس از عقد مالک منافع مدت یک سال می گردد.

موجر در مدت اجاره مالک عین مستأجره ی بدون منفعت خواهد بود و می تواند آن را به هر کس که بخواهد انتقال دهد، چه منتقل الیه مستأجر باشد یا شخص ثالث. زیرا آنچه انتقال داده می شود عین خالی از منفعت (مورد اجاره) می باشد. منافاتی بین انتقال عین بدون منفعت و منفعت جداگانه نیست، بنابراین مال الجاره پس از انتقال عین مستأجره چنانچه مقرر بوده به موجر تأدیه می گردد؛ اگر چه منتقل الیه مستأجر باشد، زیرا اجرت المسمی به وسیله ی عقد اجاره به ملکیت موجر در می آیدو تابع عین مستأجره نیست. در صورتی که اجاره به جهتی از جهات فسخ شود یا به تراضی طرفین اقاله گردد، مورد معامله به مالک قبل از عقد برمی گردد و موجر مالک منفعت انتقالی می شود و می تواند هر تصرفی در منفعت بنماید و به هر کس بخواهد آن را به نحوی از انحاء واگذار نماید.

تکالیف موجر

از آثار دیگر عقد اجاره این است که موجر و مستأجر تکالیفی را نسبت به یکدیگر پیدا می کنند که به بررسی آن ها می پردازیم.

۱-تسلیم مورد اجاره

موجر موظف است عین مستأجره را جهت انتفاع مستأجر، به او تسلیم کند و در صورت امتناع موجر، مستأجر می تواند الزام او را بر تسلیم عین مستأجره از دادگاه درخواست نماید. در صورتی که اجبار موجر به تسلیم مورد اجاره ممکن نباشد، مستأجر خیار فسخ خواهد داشت و در صورتی که عقد را فسخ نکند می تواند اجرت المثل عین مستأجره را نسبت به مدت تصرف موجر از او درخواست کند. زیرا منافع مورد اجاره در زمان وجود عقد متعلق به مستأجر است و این منافع در مدت تصرف موجر به وسیله این شخص تفویت شده است. مزاحمت شخص ثالث

در صورت مزاحمت شخص ثالث دو فرض پیش بینی می شود:

یکی پیش از قبض در صورتی که شخص ثالث داشتن حقی را در مورد اجاره ادعا کند باید دعوای تخلیه را علیه موجر و مستأجر اقامه کند. ولی در حالت دوم هر گاه مزاحمت عملی باشد مستأجر می تواند یا اجاره را بر هم زند و یا برای رفع مزاحمت و گرفتن اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند.

۲- انجام تعمیرات و تحمل مخارج

کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستأجر در عین مستأجره لازم است بر عهده مالک می باشد، مگر اینکه شرط خلاف شده باشد، یا آنکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد.

3- عدم تغییر در مورد اجاره.

موجر نمی تواند در عین مستأجره تغییری دهد که بهره برداری مستأجر را غیر ممکن سازد مگر در مواردی که تعمیر و تغییر برای حفظ عین مستأجره ضرورت داشته باشد و تشخیص این ضرورت نیز با دادگاه است.

تکالیف مستأجر

۱- تأدیه مال الاجاره

مستأجر مکلف است مال الاجاره معین را، در اقساط و مواعدی که برای تأدیه آن در نظر گرفته شده است، به مالک تسلیم کند و در صورتی که موعدی برای پرداخت آن مشخص نشده باشد باید پس از تسلیم عین مورد اجاره آن را فورا بپردازد.

۲- رعایت حدود متعارف در استعمال عین مستأجره

مستأجر باید در استعمال عین مستأجره، رعایت متعارف را بنماید، یعنی در آن تعدی و تفریط نکند؛ در غیر این صورت در برابر مالک مسئول خواهد بود. ید مستأجر نسبت به عین مستأجره امانی است، مگر آنکه در آن تعدی و تفریط نماید؛ بنابراین هرگاه عین مستأجره بدون تعدی و تفریط در ید مستأجر ناقص یا تلف شود مستأجر در برابر مالک ضامن نیست، ولی در صورت تعدی و تفریط مسئول خواهد بود، هر چند که تلف و نقض مستند به عمل مستأجر نباشد.

۳- استفاده در مورد اجاره

مستأجر باید عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برد؛ در غیر این صورت ضامن خواهد بود. در صورتی که طرز مصرف و استفاده از عین مستأجره مشخص نشده باشد مستأجر باید از آن، طوری که عرف اقتضا می کند استفاده نماید.

۴- عدم تغییر عین توسط مستأجر

مستأجر حق ندارد بدون اذن مالک در عین مستأجره تغییری دهد و اگر در آن تغییری داد باید به صورت اولیه برگرداند.

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید با وکلای دفتر حقوقی موکل ارتباط برقرار نمایید.

 

 

لینک دین
تلگرام
اینستاگرام
الووکیل

ورود اعضا

برای دریافت خدمات حقوقی ثبت نام کنید