علائم تجاری

صورت مجلس تفکیکی چیست و چه کاربردی دارد؟ |دفتر حقوقی موکل

تفکیک در لغت به معنای باز و رها کردن است، ولی در این بحث و در اصطلاح حقوق ثبت، جهت مشخص شدن معنی دقیق آن و فرق آن با افراز و تقسیم در ذیل به توضیح همه ی موارد می پردازیم و بعد از آن خواهیم دید که صورت مجلس تفکیکی چیست و چه کاربردی دارد.
تفکیک ملک عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول (خانه، زمین و به طور کلی هر مالی که قابل نقل و انتقال نباشد) به قطعات کوچک تر. (برای مثال زمانی که مالک یا مالکان بخواهند یک قطعه زمین به مساحت ده هزار متر را به قطعات دویست متری تقسیم کنند، اقدام به تفکیک ملک کرده اند.)

 

 

دفتر حقوقی موکل، ارائه دهنده خدمات حقوقی توسط وکلای پایه یک دادگستری در سراسر ایران

افراز مال مشاع عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاعی بین شرکا به نسبت سهم هر کدام از آنها. به عبارت دیگر زمانی که مالی بین چند نفر به صورت مشاعی (شراکت) باشد، جدا کردن و مشخص کردن سهم هر کدام از شرکا از یکدیگر را افراز می گویند.

 

تقسیم مال اعم از تفکیک و افراز است و تنها اموال غیرمنقول را شامل نمی شود؛ برای نمونه، تقسیم ترکه (یعنی اموال و دارایی متوفی) مابین ورثه.

 

 

تفاوت افراز و تفکیک

 

 

در افراز حتما باید ملک به صورت مشاعی باشد، ولی در تفکیک حتی زمانی که مالک یک نفر باشد، می تواند اقدام به تفکیک و تقسیم ملک خود کند.

 

اگر ملک مشاعی تفکیک شود، اشتراک آن می ماند؛ اما در افراز ملک از حالت اشاعه خارج و سهم هر شریک مشخص و جدا می شود. (زیرا تا قبل از افراز هر یک از شرکا در جزء جزء مال سهم مشترکی دارند.)

 

مبنای افراز ملک مشاعی براساس سهم شرکا در مالکیت است. (برای مثال در یک ملک یکی از شرکا مالک دو دانگ و دیگری چهار دانگ است؛ که در این صورت افراز با توجه به سهام تقسیم می شود، نه به صورت مساوی)، ولی در تفکیک، مبنا بر آن است که فروش قطعات آسان تر صورت پذیرد.

 

در صورت اختلاف بین شرکا در افراز ممکن است تعیین تکلیف نهایی با دادگاه باشد، ولی چون در تفکیک جدا کردن سهم مالکان مطرح نیست، همواره در صلاحیت اداره ی ثبت است.

 

 

مراحل و مرجع تنظیم صورت مجلس تفکیکی

 

 

طبق ماده ی ۱۵۰ قانون ثبت: «هر گاه مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک ملکی را داشت، این تقاضا به اداره ی ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی نفع براساس مبلغ مزبور قبلا پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه ی تفکیک، ارزش معاملاتی روز خواهد بود؛ هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

 

 

بنابراین با توجه به ماده ی ذکرشده، ابتدا متقاضی تفکیک ملک در محدوده ی شهر، جهت دریافت نقشه ی تفکیکی به شهرداری منطقه مربوط به ملک مراجعه و تقاضای خود را اعلام می کند. در این صورت شهرداری موظف به ارائه و تسلیم نقشه ی مزبور به متقاضی است، زیرا ادارات ثبت در زمان دریافت تقاضای تفکیک از سوی مالکان، تفکیک را براساس نقشه ای که قبلا به تأیید شهرداری رسیده انجام می دهند. (در روستاها وزارت مسکن و شهرداری موظف است از طرف روستاییان نقشه ی تفکیکی وضع موجود روستا را تهیه و به اداره ی ثبت اسناد ارسال کند که به تأیید مراجع دیگری نیاز نیست) پس از دریافت نقشه از شهرداری، متقاضی با مراجعه و ارائه ی نقشه مزبور به دفتر اسناد رسمی، از اداره ی ثبت تقاضای استعلام برای تفکیک پلاک خود می کند.

 

 

پس از وصول استعلام، رئیس اداره ی ثبت جهت آگاهی از بازداشت نبودن ملک مزبور، موضوع را به متصدی دفتر املاک ارجاع می دهد و پس از صدور گواهی بازداشت نبودن، به دستور رئیس ثبت، نماینده و نقشه بردار ثبت جهت تأیید نقشه، محل موردنظر را می بینند تا مغایرتی بین نقشه ی موجود در شهرداری و سند مالکیت وجود نداشته باشد که در این خصوص گواهی مغایر نبودن و عدم تجاوز ملک به املاک مجاور صادر می گردد. لازم به ذکر است که صدور این گواهی منوط به طی مراحل تحدید حدود است که در این راستا اداره ی ثبت محدوده ی ملک موردنظر آگهی ای منتشر می کند. هدف از این کار این است که مالکان جهت اعلام تقاضای ثبت ملک خود ظرف مهلت معین مراجعه کنند و هدف از این تحدید، تشخیص کیفیت حدود و مشخصات مالک و حقوق ارتفاقی آن و درواقع ثبت ملک است.

 

 

پس از طی مراحل فوق، نماینده ی ثبت، صورت مجلس تفکیکی را تنظیم می کند که پس از پرداخت هزینه های قانونی و صدور آن، نسخه ای از آن را به دفترخانه ی مربوط ارسال می کند. البته لازم به ذکر است که صورت مجلس تفکیکی باید در دفتر املاک به ثبت برسد و برای آن سند رسمی تنظیم شود؛ در غیر این صورت مالک یا مالکان تا قبل از ثبت می توانند ابطال آن را درخواست کنند.

 

 

ممکن است طی مراحل تنظیم صورت مجلس تفکیکی اشتباهی رخ دهد؛ در این صورت در بند ۶ ماده ی ۲۵ قانون ثبت آمده است: «رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیئت نظارت است؛ مشروط به اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند. رسیدگی در هیأت نظارت انجام می شود؛ البته مشروط به اینکه به حقوق اشخاص ثالث تجاوز و خللی وارد نشود، چون در این صورت از صلاحیت هیأت نظارت خارج می شود.

 

 

 

تفکیک آپارتمان ها

 

 

درمورد تفکیک آپارتمان یا چند ساختمان که به صورت مجزا در یک قطعه زمین احداث گردیده، چنانچه طبق گواهی پایان کار، دارای مشترکات (از قبیل انباری، راهروها، مرکز حرارتی و برودتی و…) باشند و یا اینکه شهرداری در گواهی های صادره، عرصه را تفکیک پذیر نداند، ادارات ثبت باید فقط نسبت به تفکیک اعیان این ساختمان ها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمان ها اقدام کنند و در مواردی که این قبیل ساختمان ها براساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند، ادارات ثبت نسبت به تفکیک عرصه و اعیان اقدام خواهند کرد.

 

 

کاربرد صورت مجلس تفکیکی

 

بنابراین تفکیک املاک به سه جهت انجام می شود؛

 

 

۱. فروش قطعات تفکیکی ملک

 

 

پس از طی مراحلی که در بالا توضیح داده شد، رونوشتی از صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی مربوط ارسال می گردد. لذا متقاضی (مالک) با مراجعه به دفترخانه، تقاضای انتقال قطعات می کند؛ سردفتر ضمن ثبت در دفتر انتقالات سند مالکیت، خلاصه و گزارشی از آن را به اداره ی ثبت ارسال می کند تا خریدار سند مالکیت را دریافت کند.

 

 

 

۲. صدور اسناد مالکیت برای قطعات تفکیکی

 

 

به موجب ماده ی ۱۰۶ آیین نامه ی قانون ثبت «… درصورتی که املاک بعد از ثبت در دفتر املاک به قطعات مفروز (جداجدا) یا آپارتمان تفکیک شود، در صورت درخواست مالک یا مالکان اداره ی ثبت مطابق صورت مجلس تفکیکی یکی از قطعات را در زیر ثبت ملک و بقیه را در صفحه یا صفحات دفتر جاری یا دفتر متمم ثبت کرده و یا ابطال سند مالکیت اولیه درمورد هر یک از قطعات مفروز یا آپارتمان ها، سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد.

 

 

۳. تنظیم تقسیم نامه بین مالکان مشاعی

 

تقسیم نامه که به عبارتی نوعی صلح بین شرکاست، زمانی انجام می شود که ملکی به صورت مشاعی باشد. در این مورد پس از انجام تفکیک، تقسیم نامه ای براساس صورت مجلس تفکیکی، قطعه ای مفروزی برای هر مالک مشاعی تنظیم می شود و اداره ی ثبت اسناد به موجب همین تقسیم نامه برای هر قطعه سند مالکیت صادر خواهد کرد و این گونه ملک از شراکت خارج می شود. ازآنجایی که تقسیم نامه با توجه به توافق شرکا است، اگر پس از تفکیک، شرکا درمورد تقسیم نامه نتوانند یکدیگر را راضی کنند، تفکیک کاری بیهوده است و باید ازطریق افراز اقدام به جداسازی ملک خود کنند.

 

  جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید با وکلای دفتر حقوقی موکل ارتباط برقرار نمایید.

 

 

لینک دین
تلگرام
اینستاگرام
الووکیل

ورود اعضا

برای دریافت خدمات حقوقی ثبت نام کنید