علائم تجاری

بر اساس قانون تملک آپارتمان ها وظایف مدیر ساختمان چیست؟ |دفتر حقوقی موکل

بیمه در جوامع پیشرفته نقش حیاتی داشته و بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش سوزی از جمله امور احتیاطی است که مدیر یا مدیران جهت حفظ و نگاهداری ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه ، معمول می دارند سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آن ها وسیله مدیر با مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد ، در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی ، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده هستند.

 

 

قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۴۳ و اصلاحیه بعدی، ضوابط و مقررات حاکم بر این موضوع را مشخص نموده است.

به موجب ماده ۱۴ آئین نامه یادشده ، مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند و تعداد آن ها باید فرد باشد تا ، تصمیمات هیئت مدیره و تشخیص رای اکثریت دچار بلاتکلیفی نشود.

در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر یک یا چند نفر از مدیران قبل از انقضاء مدت مأموریتشان ، مجمع عمومی فوق العاده باید جانشین هر یک از آن ها را انتخاب نموده و در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیئت مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره تشکیل شود. ( ماده ۱۶ آئین نامه و تبصره یک آن )

تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است. ( ماده ۱۷ آئین نامه )

مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین می کند خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد. ( ماده ۱۸ آئین نامه )

مدیر یا مدیران امین شرکا محسوب شده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود جهت اداره امور ساختمان انتخاب و یا اختیارات خود را به اشخاص غیر، تفویض نمایند . ( ماده ۱۹آئین نامه )

به موجب ماده ۸ قانون تملک آپارتمان ها مجمع عمومی ساختمان می تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان به عنوان مدیر جهت اداره امور ساختمان استفاده نماید.

وظایف و اختیارات کامل مدیر یا هیئت مدیره به این شرح است:

۱-حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین

حفظ و اداره ساختمان عنوان کلی وظایف مدیر یا هیئت مدیره است. به عبارتی تمام اقدامات و مساعی مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مربوط به آن است.

مدیر یا مدیران برای اداره امور ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی مالکین هستند. چنانچه تصمیم مجمع عمومی در مورد یا مواردی خلاف قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن یا خلاف سایر قوانین موضوعه کشوری باشد مدیر یا هیئت مدیره تکلیفی به تبعیت از آن ندارد .

۲- عدم تفویض مدیریت به اشخاص غیر

ماده ۱۹ آئین نامه یادشده مصرح است بر اینکه مدیر یا مدیران امین شرکا بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند. بنابراین هیچ مدیری نمی تواند پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی عادی یا فوق العاده ماموریت محوله خود را به دیگری تفویض کند زیرا مجمع عمومی صرفاً با توجه به قابلیت های موجود در او ، ایشان را به عنوان مدیر ساختمان برگزیده و مدیر یا هیئت مدیره نمی توانند به بهانه اینکه ، اوقات فراغت کافی برای مدیریت ندارند شخص دیگری را برای حفظ و اداره ساختمان تعیین کنند و چنین عملی علی الاصول خلاف قانون است.

۳- بیمه کردن تمام بنا در مقابل آتش سوزی

بیمه در جوامع پیشرفته نقش حیاتی داشته و بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش سوزی از جمله امور احتیاطی است که مدیر یا مدیران جهت حفظ و نگاهداری ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه ، معمول می دارند سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آن ها وسیله مدیر با مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد ، در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی ، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده هستند.

۴- نحوه تعیین سهم هزینه های مشترک هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان

طبق ماده ۴ قانون و ماده ۲۳ آئین نامه ، در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک ، آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای اختصاص دارد از قبیل آب ، گاز ، آسفالت پشت بام و غیره به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان ( به عبارتی به نسبت به متراژ ) و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار ، نگهبان ، متصدی آسانسور ، هزینه نگاهداری تأسیسات ، باغبان ، تزئینات قسمت های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می شود.

بنابراین با توجه به مراتب فوق محاسبه دقیق سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان ، با مدیر یا مدیران است . لازم به ذکر است که برای جلوگیری از معوق ماندن امور مربوط به ساختمان ، تنها مالکین ، در پرداخت سهم هزینه های مشترک ، متعهد نبوده ، بلکه هر شخصی اعم از مالک یا مستأجر یا استفاده کننده ، در قبال پرداخت هزینه های مشترک ساختمان مسئول هستند .

۵- رسیدگی به اعتراض هر یک از شرکا

به موجب ماده ۲۴ آئین نامه اجرائی ، هر یک از شرکا که در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر یا مدیران مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید بنابراین مدیر موظف است که به اعتراض مالک یا مالکان رسیدگی نماید البته ممکن است که اعتراض مالک منطقی نباشد ولی رسیدگی به اعتراض او بهر حال وظیفه مدیر بوده و در صورت عدم رسیدگی مدیر به اعتراض شرکا ، آنان می توانند به مراجع صلاحیت دار قضایی مراجعه نمایند .

۶- رویت و بررسی وکالت نامه نماینده شرکا

به موجب ماده ۹ آئین نامه ، کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی مالکین ، وکالت نامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید . بنابراین رویت و احراز صحت اعتبار وکالت نامه ، قبل از تشکیل و رسمیت جلسه مجمع عمومی ، از وظایف مدیر یا مدیران است .

۷- نگهداری صورت جلسات مجامع عمومی ساختمان

به موجب ماده ۱۲ آئین نامه ، کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت جلسه نوشته شده و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود. بنابراین تمامی صورت جلسات مجامع عمومی باید حفظ و در مواقع لزوم به مبادی ذی ربط ارائه و استناد شود ، زیرا این صورت جلسات به امضای کلیه حاضرین رسیده و مفاد آن ها از مهم ترین مدارک قابل استناد در برابر مالکین ، مدیران ، اشخاص ثالث ، مراجع ثبتی ، مراجع قضائی و اداری است . بدیهی است کلیه صورت جلسات و مدارک ساختمان با تغییر مدیر یا مدیران ، به مدیر یا مدیران بعدی ساختمان ، می بایست تحویل شود.

۸- اطلاع رسانی تصمیمات اتخاذشده مجامع عمومی به شرکا غایب

پس از ارسال دعوت نامه به مالکین جهت حضور در جلسه مجمع عمومی ، ممکن است همه آنان نتوانند و یا نخواهند در جلسه مجمع ( اعم از عادی و فوق العاده ) حاضر شوند در این صورت چنانچه جلسه با حضور اکثریت لازم رسمیت پیدا کند ، تصمیمات آن ها برای همه از جمله مالکان غائب نیز با توجه به ماده ۱۳ آئین نامه الزام آور خواهد بود و وفق تبصره ماده ۱۲ نیز ، تصمیمات اتخاذشده باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکا غایب و وزارت مسکن و شهرسازی اطلاع داده شود .

۹- ارسال اظهارنامه به مالکین با استفاده کنندگان بدهکار

به موجب ماده ۱۰ مکرر قانون ، در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ، از طرف مدیر یا هیئت مدیره ، وسیله اظهارنامه ، با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود، بنابراین قانوناً اظهارنامه وسیله ای است رسمی برای مطالبه حق و مدیر ساختمان نمی تواند برای مطالبه سهم هزینه های مشترک مالک یا استفاده کنندگانی از پرداخت سهم خود امتناع می کنند شفاهاً یا به وسیله نامه معمولی و یا نصب آگهی روی تابلو اعلانات اقدام نماید زیرا چنین روشی برای اثبات مطالبه بدهی مالک در مراجع قضائی و ثبتی عملاً ممکن نیست.

مدیر یا مدیران مکلف هستند بدهی مالک یا استفاده کننده را به وسیله اظهارنامه رسماً مطالبه نماید . اظهارنامه بر روی فرمهای مخصوصی که از دادگاه تهیه می شود وسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم و ذیل آن امضاء می شود سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسیده و توسط مامور ابلاغ به بدهکار ابلاغ می شود .

۱۰- خودداری از دادن خدمات مشترک به مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار

این وظیفه و اختیار پس از ارسال اظهارنامه به مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار برای مدیر یا مدیران ایجاد می شود زیرا به موجب ماده ۱۰ مکرر قانون هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد ، مدیر یا مدیران می توانند به تشخیص خود با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهویه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد ) برق ، گاز و غیره به او خودداری کنند تا به این وسیله بدهکار مجبور به پرداخت بدهی خود شود . بدیهی است مدیر یا مدیران نمی توانند و نباید پیش از ابلاغ اظهارنامه ، مالک یا استفاده کننده بدهکار را ، از خدمات مشترک محروم کنند .

۱۱- تقاضای صدور اجرائیه برای وصول مطالبات ساختمان

چنانچه مدیر یا هیئت مدیره حسب وظایف و اختیارات قانونی خود جهت وصول مطالبات ساختمان از مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار اظهارنامه ارسال کنند ، لکن مالک یا استفاده کننده بدهکار ، همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید ، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیره برای وصول وجه مزبور اظهارنامه ابلاغ شده ، اجرائیه صادر خواهد کرد.

عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت . پس از ابلاغ اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی ، معادل بدهی بدهکار، اموال او بازداشت شده و قیمت اموال بازداشت شده توسط کارشناس ، ارزیابی و سپس به حراج و مزایده گذاشته می شود . بدین صورت طلب ساختمان وصول می شود .

۱۲- طرح دعوی در مراجع قضائی جهت وصول مطالبات ساختمان

مدیر یا هیئت مدیره می تواند برای دریافت مطالبات ساختمان علاوه بر ابلاغ اظهارنامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان می توانند از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نماید .

۱۳- دادن گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک ساختمان

برابر ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان ها ، دفاتر اسناد رسمی موظف هستند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نماید با توجه به ماده فوق ، تأیید تسویه حساب هزینه های مشترک و دادن گواهی مربوطه به مالکی که قصد انتقال آپارتمان خود به غیر را دارد، از وظایف مدیر یا مدیران است که مالک انتقال دهنده ناچار است برای تنظیم سند انتقال خود ، به دفترخانه مربوطه ارائه نماید .

۱۴- درخواست از وزارت مبنی بر انتخاب کارشناسان موضوع ماده ۱۳ قانون

آنچه که در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها مقرر گردیده در رابطه با پایان عمر مفید و فرسودگی کلی ساختمان لزوم تجدید بنای آن است.

در این ماده پیش بینی شده که تشخیص پایان عمر مفید و فرسودگی کلی و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی ناشی از پایان عمر مفید و فرسودگی ساختمان به عهده سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری است که انتخاب کارشناسان مزبور به عهده مالکان بوده و در صورتی که مالکان ساختمان در این خصوص توافقی نداشته باشند وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیئت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد .

۱۵- اقدام به بازسازی تمام مجموعه ساختمان پس از تصویب مجمع عمومی
چنانچه مجمع عمومی مالکان با اکثریت آراء تصویب نماید که مجموعه ساختمان بازسازی شود ، اجرای این مصوبه بر اساس تبصره ۱ ماده ۱۳ قانون به عهده مدیر یا مدیران است که به نمایندگی از طرف مالکین اقدامات موضوع ماده یادشده را انجام می دهند .

۱۶- درخواست تخلیه واحدهای خودداری کننده از همکاری در امر بازسازی ساختمان
تبصره ۲ ماده ۱۳ قانون مصرح است بر اینکه چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند ، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه ، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان ، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد ، لذا یکی دیگر از وظایف مدیر یا مدیران درخواست تخلیه واحدی است که مالک آن از همکاری جهت تجدید بنای ساختمان یا عدم تخلیه واحد خود ، امتناع و از همکاری خودداری می ورزند.

لینک دین
تلگرام
اینستاگرام
الووکیل

ورود اعضا

برای دریافت خدمات حقوقی ثبت نام کنید