مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده خدماتی باید قبل از ساخت وساز از شهرداری ها پروانه ساختمان بگیرند و شهرداری موظف است از عملیات های ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه به وسیله مأموران خود در زمین محصور یا غیر محصور جلوگیری کنند.
در صورت خلاف این ماده همان طور که در ماده 100 اشاره شد از عاملان آن جلوگیری می شود و جهت رسیدگی به کمیسیون ماده صد ارجاع داده می شود.
کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری
کمیسیون ماده 100 شهرداری دارای شخصیت حقوقی مجزا از شهرداری است.
محل استقرار این کمیسیون در شهرداری قرار دارد.
کمیسیون ماده 100 شهرداری یکی از مراجع اختصاصی خارج از دادگستری است.
اعضای تشکیل دهنده آن: نمایندگان وزارت کشور، دادگستری، نماینده شورای اسلامی، نماینده شهرداری
در بین این اعضا نماینده شهرداری حق رای ندارد و تنها برای ادای توضیحات در جلسات این کمیسیون حاضر می شود.
روند اجرایی کمیسیون ماده 100 شهرداری
پس از اعلام موارد تخلف و اخذ لایحه دفاعیه شخص پرونده برای رسیدگی در کمیسیون ماده 100 شهرداری بدون حضور ذینفع صورت می گیرد.
در صورتی که نیاز به توضیحات ذی نفع باشد حضور وی بلامانع است.
شهرداری و مالک یا قائم مقام وی می توانند ظرف مدت 10 روز پس از ابلاغ رای نسبت به آن اعتراض نمایند.
مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده 100 خواهد بود که اعضاء آن غیر از افرادی است که در صدور رأی قبلی شرکت داشته اند.
رأی این کمیسیون قطعی می باشد.
انواع تخلفات ساختمانی
تخریب: حکم تخریب در صورتی صادر می شود که مخالف اصول شهرسازی، فنی، بهداشتی باشد.
اخذ جریمه: در صورتی که اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد که در این صورت کمیسیون می توان با صدور رای بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذی نفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید.
در مورد دو حکم تخریب و اخذ جریمه ذکر این نکته خالی از فایده نمی باشد که در موردی که اصول شهرسازی فنی و بهداشتی رعایت شده باشد، حکم به تخریب بدهد و یا اینکه حکم به جزای نقدی بدهد.
تخلف تراکم اضافی: تخلف تراکم اضافی که عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک، یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمیسیون م 100 قانون شهرداری می باشد. کمیسیون در مورد این نوع از تخلف دو نوع حکم می تواند صادر کند که عبارت است از؛
1 – تخریب
الف) در صورتی که رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی نشده باشد.
ب) در صورتی کمیسیون حکم به پرداخت جریمه دهد و ذی نفع از پرداخت جریمه پس از تقاضای شهرداری مبنی بر وصول جریمه از ذی نفع خود داری کند. در این دو مورد کمیسیون مکلف به صدور حکم تخریب است.
2 – رأی به اخذ جریمه
کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا رای به اخذ جریمه علیه ذی نفع بدهد. در مورد صدور رای به اخذ جریمه از سوی کمیسیون علل و عواملی موثرند که به اختصار به آنها پرداخته خواهد شد.
الف) نوع موقعیت ملک از نظر مکانی؛
خیابان های اصلی
خیابان های فرعی
کوچه بن باز
کوچه بن بست
ب) نوع استفاده از فضای ایجاد شده
پ) نوع ساختمان از نظر مصالحی
ت) نوع حوزه استفاده از اراضی
مسکونی باشد که در این صورت کمیسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط ها را ذکر و عدم ضرورت قطع، رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد.
تجاری، صنعتی و اداری باشد
در این صورت نیز کمیسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط الاشمار و عدم ضرورت قلع رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع اضافی ایجاد شده بیشتر باشد.
تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ
این نوع از تخلف زمانی محقق می گردد که احداث پارکینگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداری محل الزامی باشد ولی مالک ساختمان از احداث پارکینگ خودداری نماید و ابتدا به ساکن پارکینگ را احداث نکند و یا اینکه پارکینگ را به صورتی که امکان اصلاح چنین تخلفی وجود داشته باشد، حکم به اصلاح همراه اخذ جریمه می دهد و در صورتی که اصلاح آن ممکن نباشد و کمیسیون می تواند باتوجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه ای که حداقل یکی برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر نماید «مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می باشد.»
جهت یادآوری متعرض این نکته می شویم که اگر تخلف عدم احداث پارکینگ از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی رعایت نشده باشد حکم تخریب در آن مورد الزامی است.
تجاوز به معابر شهر
در مورد تجاوز تخلف تجاوز به معابر شهر باید بگوییم که منظور قانون گذار عدم عقب نشینی مالک خود بوده و واژه تجاوز از باب تسامح و تساهل بوده است. چرا که تجاوز به معابر شهر مشمول عناوین کیفری چون تعرف عدوانی موضوع 6904 ق. م. 1 می شود. مالکین تخلف تجاوز به معابر شهر مذکور در تبصره 6 م 100 ق.ش زمانی تحقق پیدا می کند که مالک بنا در هنگام نوسازی بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه و با عدم رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه را شروع به ساختن ملک جدید کنند و یا به نحوی از آنجا تجاوزی به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری انجام دهند.
در حقیقت شخصی که تحت عنوان تجاوز به معابر شهر متخلف شناخته شود. در ابتدا به ساکن مالک می باشد و حقیقتا تجاوزی به ملک دیگری انجام نمی ده و در واقع تجاوز به ملک سابق خود انجام داده، ولی در اثر گذشت زمان ملک مزبور تماما یا بعضا در طرح های مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع شده که یا چنین طرح هایی فوری و ضرب الاجلی می باشد که دولت با پرداخت ملک به مالک و خراب کردن آن طرح خود را اجرا می کند و یا اینکه چنین طرحی مهم و فوری نمی باشد ولی حتما باید انجام گیرد، حال اگر مالک ملک قصد نوسازی یا تجدید بنا کرد باید بر اساس چنین طرحی ساخت کند و اگر خلاف آن ساخت کند بدون علم به اینکه ملک مزبور تمامایا بعضا مشمول تخلف تجاوز به معابر می گردد که در این صورت شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کند. و طرح دعوا در کمیسیون نماید.
تخلف عدم استحکام بنا
چنین تخلفی زمانی پیش می آید که مالک رعایت اصول فنی و معماری و... را نکرده باشد و بنا استحکام لازم را نداشته باشد، در مورد این تخلف از آنجا که از مصادیق صورت ام 100 می باشد حکم تخریب از سوی کمیسیون الزامی است.
تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی
اصول فنی شامل آن تعداد از ضوابط شناخته و علمی راجع به احداث بنا می شود که عدم لحاظ آن موجب عدم امکان بهره برداری مطلوب از ساختمان و عدم مقاومت و بقای ساختمان در قانونی آن می شود.
اصول بهداشتی مربوط به اموری است که رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان استفاده کنندگان از ساختمان ضرورت دارد و تخطی از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان می گردد.
منظور از اصول شهرسازی رعایت اصول و ضوابطی است که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز می باشد.
تخلف از موارد فوق الاشعار توسط مالک از موجبات طرح دعوا در کمیسیون ماده 100 شهرداری می باشد که در این نوع از تخلف کمیسیون رأی به تخریب آن بنا خواهد داد.
تغییر کاربری
چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می کند که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود. در مورد این تخلف شهرداری پس از اطلاع مورد را در کمیسیون م 100 مطرح می کند و کمیسیون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند. در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف یک ماه تصمیم می گیرند.
اجرای این تصمیم با مأمورین شهرداری است. کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند، به حبس جنحه ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجددا تعطیل خواهد شد «تبصره بند 24 م 55 ق. ش»
لازم به ذکر است، دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب می شود.
نکته دیگری که باید به آن اشاره شود، عدم پیش بینی قانونگذار در مورد تغییر کاربری تجاری به غیر تجاری است؛ یعنی اینکه اگر کسی محل کسب یا پیشه خود را که مطابق مندرجات پروانه ساختمانی تجاری می باشد را به محل سکنی خود تبدیل کند و یا هر استفاده غیر تجاری دیگری از آن ببردآیا مشمول این ماده می شود یا خیر؟ مطابق قانون و رویه موجود چنین تغییری کاربری را مشمول مقررات این ماده نمی شود.
مرجع شکایت از تصمیم های قطعی کمیسیون ماده 100 شهرداری
آرای قطعی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری مطابق بند 2 ماده 10 دیوان عدالت اداری قابل شکایت و اعتراض در دیوان عدالت اداری است
